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Droit de la construction

Illustration d'une maison sans vices cachés
Auteur : Alexandre MAÂT, Avocat au Barreau de ROUEN
Actualisé le 15 mars 2024


Si l’immobilier connait depuis plusieurs années un certain blocage, ce n’est pas le cas des litiges en droit de la construction qui continuent d’occuper des services entiers des Juridictions judiciaires.

En réalité, il s’agit d’un droit très complexe et si vous êtes confronté à un problème à ce niveau, je ne peux que vous conseiller de vous faire assister d’un avocat.

Cependant, il est intéressant de connaitre les différentes garanties légales dont vous disposez automatiquement lorsque vous (ou le précédent propriétaire) faites faire des travaux ou même construire l’intégralité d’un bien immobilier.

La procédure est également spécifique en matière de droit de la construction et vous trouverez ci-dessous un guide pratique vous expliquant l’essentiel de ce qu’il y a à savoir sur ce sujet.

Table des matières :

Les garanties légales offertes à celui qui fait construire :

1. La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement intervient après réception et concerne tous types de désordres (conformité, vice caché, fonctionnement, etc etc) qui ont été réservés dans le procès-verbal de réception, ou qui sont apparus dans l’année de la réception.

Son délai de forclusion (comprenez prescription, la différence est subtile et affaire de spécialistes) est d’un an à compter de la réception.
C'est-à-dire qu’il convient d’assigner en justice avant l’expiration d’un délai d’un an à compter de la réception, si le constructeur n’a toujours pas repris correctement les désordres, et ce pour l’y contraindre judiciairement.

2. La garantie de bon fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement concerne tous les éléments dissociables de l’ouvrage, c'est-à-dire que l’on peut démonter sans endommager l’ouvrage (par exemple un radiateur, un volet roulant, etc).
Illustration d'une cuisine en bon fonctionnement

Son délai de forclusion est de deux ans à compter de la réception.

C'est pour cette raison qu'elle est régulièrement appelée "garantie biennale" par les professionnels.

Il convient de préciser que, pour la Cour de cassation, un élément d’équipement peut rendre impropre à sa destination un ouvrage, et l’on peut donc appliquer le régime de la garantie décennale sur un élément d’équipement .

On peut évoquer par exemple le cas d’une VMC, élément d’équipement, mais sans lequel une maison devient impropre à sa destination d’habitation.

3. La garantie décennale

La garantie décennale est mise en œuvre pour tout désordre affectant l’ouvrage et rendant ce dernier impropre à sa destination et/ou en compromet sa solidité.

Son délai de forclusion est de 10 ans à compter de la réception.

Il s’agit en général des désordres affectant le bâti ou l’habitabilité du bien (infiltrations, etc).

Tant les artisans que les constructeurs de maison individuelles sont tenus de souscrire une assurance de responsabilité décennale, vous permettant d’obtenir une indemnisation même en cas de disparition de la société.

Cette assurance est tenue de prendre en charge les condamnations qui pourraient intervenir à l’encontre de son assuré au titre de désordre d’ordre décennaux.

Pour information, la garantie dommages ouvrages permet simplement une prise en charge accélérée des désordres décennaux, lesquels peuvent être très handicapants au quotidien lorsque la procédure dure plusieurs années.
Illustration d'un chantier avec des ouvriers

4. La garantie contractuelle

La garantie contractuelle est celle qui trouvera à s’appliquer lorsque les trois autres ne peuvent l’être.
C'est par exemple le cas des désordres esthétiques (une peinture qui s’effrite) apparaissant après le délai d’un an de la garantie de parfait achèvement.

Un tel désordre ne concerne pas un élément d’équipement (garantie de bon fonctionnement) ni un problème rendant l’ouvrage impropre à sa destination (garantie décennale).
C'est par exemple le cas des désordres esthétiques (une peinture qui s’effrite) apparaissant après le délai d’un an de la garantie de parfait achèvement.

Un tel désordre ne concerne pas un élément d’équipement (garantie de bon fonctionnement) ni un problème rendant l’ouvrage impropre à sa destination (garantie décennale).

Il tombe donc dans la catégorie des désordres soumis à responsabilité contractuelle.
La garantie contractuelle est en réalité celle de droit commun, dont les règles de mise en œuvre sont les suivantes.

Il faut démontrer l’existence d’un préjudice (le désordre), d’une faute du constructeur, et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’absence de l’un de ces trois éléments, cette garantie ne peut être mise en œuvre.
C’est également la seule garantie qui trouve à s’appliquer en l’absence de réception.

Le délai de prescription de cette garantie n’est pas prévu par les textes, mais la Jurisprudence à pu confirmer récemment qu’il était également de 10 ans à compter de la réception.

Si vous êtes victime d’un désordre suite à des travaux que vous avez fait faire, je vous invite à prendre le contact d'un avocat en la matière tant les règles juridiques peuvent être complexe à articuler.

La procédure est également particulière.

4. Infographie récapitulative

Questions fréquentes